Reading time: 4 min
انخفض الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً إلى أرخص مستوى له منذ سبتمبر 2022، لكن محاضر FOMC لشهر يناير تُظهر عدة مسؤولين يناقشون علناً رفع أسعار الفائدة — مما يحقن عدم يقين جديد في توقعات الإسكان تماماً مع اقتراب موسم الشراء الربيعي.
بيانات Freddie Mac تؤكد الانخفاض المستمر
بلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لـ 30 عاماً المعياري 6.01% للأسبوع المنتهي في 19 فبراير 2026، منخفضاً ثماني نقاط أساس من 6.09% في الأسبوع السابق وبانخفاض كامل قدره 84 نقطة أساس عن 6.85% المسجل قبل عام، وفقاً لمسح Freddie Mac لسوق الرهن العقاري الأولي. انخفض المعدل الثابت لـ 15 عاماً تسع نقاط أساس إلى 5.35%، مقارنة بـ 6.04% قبل اثني عشر شهراً. الانخفاض يتتبع عن كثب عائد سندات الخزانة لـ 10 سنوات، الذي انزلق إلى حوالي 4.08% يوم الخميس — أدنى قراءة له منذ أواخر نوفمبر 2025 — بعد طباعة مؤشر أسعار المستهلك الأكثر ليونة من المتوقع وتقرير وظائف متفائل نسبياً. أشار Sam Khater، كبير الاقتصاديين في Freddie Mac، إلى أن بيئة المعدلات المنخفضة تعزز الوضع المالي لمالكي المنازل الحاليين، مع تضاعف نشاط طلبات إعادة التمويل أكثر من مرة خلال العام الماضي.
طلبات الرهن العقاري ترتفع، لكن طلب الشراء يبقى ضعيفاً
أفادت جمعية مصرفيي الرهن العقاري بزيادة معدلة موسمياً بنسبة 2.8% في إجمالي طلبات الرهن العقاري للأسبوع المنتهي في 13 فبراير، مع قيادة نشاط إعادة التمويل للمكاسب. ارتفع مؤشر إعادة التمويل 7% أسبوعياً ووقف 132% فوق مستويات العام السابق، مما يمثل أقوى أسبوع لإعادة التمويل منذ منتصف يناير ويحافظ على الطلب في أعلى نطاق لوحظ منذ أوائل 2022. ارتفعت حصة إعادة التمويل إلى 57.4% من جميع الطلبات، ارتفاعاً من 56.4% في الأسبوع السابق. انخفضت طلبات الشراء، مع ذلك، بنسبة 3% على أساس معدل موسمياً، رغم أنها بقيت 8% فوق نفس الفترة من العام الماضي. نسب Joel Kan، نائب رئيس MBA ونائب كبير الاقتصاديين، الارتفاع إلى أدنى معدلات رهن عقاري في أربعة أسابيع، بينما أشار إلى أن عائدات سندات الخزانة انتهت الفترة منخفضة حيث فاقت بيانات مبيعات التجزئة ومبيعات المنازل الأضعف من المتوقع أرقام التوظيف الأقوى من المتوقع.
مبيعات المنازل في يناير تنهار 8.4% — NAR تعلن “أزمة إسكان جديدة”
يأتي تحسن المعدل في ظل خلفية من تدهور أحجام المعاملات. انخفضت مبيعات المنازل الحالية 8.4% في يناير إلى معدل سنوي معدل موسمياً قدره 3.91 مليون وحدة، أقل بكثير من التوقع الإجماعي البالغ 4.16 مليون وأبطأ وتيرة منذ ديسمبر 2023، أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في 12 فبراير. الانخفاض — أشد انخفاض شهري منذ فبراير 2022 — ألغى المكاسب من ذروة ثلاث سنوات قدرها 4.35 مليون مسجلة في ديسمبر 2025. وصف Lawrence Yun كبير الاقتصاديين في NAR الوضع بـ”أزمة إسكان جديدة”، مشيراً إلى أنه رغم وصول ظروف القدرة على تحمل التكاليف إلى أكثر مستوياتها المواتية منذ مارس 2022 — مدفوعة بمكاسب الأجور التي تفوق نمو أسعار المنازل والمعدلات الجالسة أقل بكثير من مستويات العام السابق — فإن قيود العرض تستمر في حبس الأمريكيين في أماكنهم. بلغت المخزونات 1.22 مليون وحدة في نهاية الشهر، ما يعادل فقط 3.7 أشهر من العرض، أقل بكثير من المعيار المرجعي البالغ ستة أشهر المعتبر سوقاً متوازناً. وصل متوسط سعر البيع إلى 396,800$، رقماً قياسياً لشهر يناير وارتفاعاً 0.9% على أساس سنوي.
محاضر Fed تكشف لجنة منقسمة
أبقت اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة معدلها المعياري ثابتاً عند 3.50–3.75% في 28 يناير بتصويت 10-2، مع معارضة المحافظين Stephen Miran وChristopher Waller — كلاهما معيّن من Trump — لصالح خفض ربع نقطة. لكن المحاضر المنشورة في 18 فبراير كشفت لجنة أكثر تضارباً بكثير مما اقترحه القرار الرئيسي. أشار عدة مشاركين إلى أنهم كانوا سيدعمون لغة تعترف صراحة بإمكانية أن تكون زيادات المعدلات مناسبة إذا بقي التضخم فوق الهدف. جادل بعض الأعضاء بأن التيسير الإضافي قد لا يكون مبرراً حتى يعود انخفاض التضخم “بثبات على المسار الصحيح”. النبرات الصقرية تتناقض بحدة مع مطالب الرئيس Donald Trump المتكررة بمعدلات منخفضة تصل إلى 1%، وتصل بينما حكم المحكمة العليا التاريخي الذي ألغى نظام رسوم Trump الجمركية يعيد تشكيل توقعات التضخم. تسعّر أسواق العقود الآجلة الآن الخفض القادم بربع نقطة في يونيو على الأقل، مع عدم توقع أكثر من تخفيضين للعام الكامل.
ما يعنيه مسار المعدلات لسوق الإسكان
الانفصال بين انخفاض المعدلات وانهيار أحجام المبيعات يؤكد مدى عمق العوامل الهيكلية — النقص المزمن في العرض، تأثير الانحباس بين مالكي المنازل مع رهون عقارية دون 4% من عصر الجائحة، والأسعار المرتفعة — في استمرار كبح النشاط. يجادل محللو TD Economics بأن ضعف يناير يعكس على الأرجح قرارات شراء اتُخذت في نوفمبر وديسمبر، عندما كانت المعدلات أعلى، مع تفاقم بسبب طقس شتوي قاس بشكل غير عادي. أشار Capital Economics إلى أن طلبات شراء المنازل ارتفعت 8% في يناير إلى أعلى مستوى لها في ثلاث سنوات، مما يشير إلى أن أحجام المبيعات يجب أن تتعافى نحو 4.5 مليون سنوياً في الأشهر القادمة. أظهر مسح طلبات البناة في MBA بشكل منفصل طلبات شراء منازل جديدة تزيد 19% بين ديسمبر ويناير، متسقة مع بدايات الإسكان الأحادي الأسرة التي تنهي 2025 بوتيرة مرتفعة. في الوقت نفسه، تبقى توقعات المعدلات مثبتة على سندات الخزانة لـ 10 سنوات، حيث الانتشار المتضيق بين عائدات السندات الحكومية ومعدلات الرهن العقاري — ديناميكية تلعب عبر أسواق الدين السيادي العالمي — يمكن أن توفر راحة إضافية حتى بدون تيسير Fed العدواني. بحلول نهاية 2026، تضع التوقعات الإجماعية المعدل الثابت لـ 30 عاماً بين 5.90% و6.30%، نطاق قد يثبت كفايته لدعم ذوبان تدريجي في سوق الإسكان المجمد، شريطة تحسن ظروف المخزون وعدم زعزعة القيادة الواردة لـ Fed تحت الرئيس المتوقع Kevin Warsh للإطار السياسي المتوازن بعناية الذي يتركه Jerome Powell عندما تنتهي فترته في مايو.
