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Die 30-jährige Festhypothek ist auf ihren günstigsten Stand seit September 2022 gefallen, doch die Januar-FOMC-Protokolle zeigen, dass mehrere Beamte offen über Zinserhöhungen diskutieren — was neue Unsicherheit in die Wohnungsmarktprognose bringt, gerade als die Frühjahrskaufsaison naht.
Freddie Mac-Daten bestätigen anhaltenden Rückgang
Die benchmark 30-jährige Festhypothek lag durchschnittlich bei 6,01% für die Woche zum 19. Februar 2026, acht Basispunkte unter den 6,09% der Vorwoche und volle 84 Basispunkte unter den 6,85%, die ein Jahr zuvor verzeichnet wurden, so Freddie Macs Primary Mortgage Market Survey. Der 15-jährige Festzins fiel um neun Basispunkte auf 5,35%, verglichen mit 6,04% vor zwölf Monaten. Der Rückgang folgt eng der 10-jährigen Treasury-Rendite, die am Donnerstag auf etwa 4,08% fiel — ihr niedrigster Wert seit Ende November 2025 — nach einem schwächer als erwarteten Verbraucherpreisindex und einem relativ optimistischen Arbeitsmarktbericht. Sam Khater, Chefvolkswirt bei Freddie Mac, bemerkte, dass das niedrigere Zinsumfeld die finanzielle Position bestehender Hausbesitzer stärkt, wobei sich die Refinanzierungsanträge im vergangenen Jahr mehr als verdoppelt haben.
Hypothekenanträge steigen, aber Kaufnachfrage bleibt schwach
Die Mortgage Bankers Association berichtete einen saisonbereinigten Anstieg der gesamten Hypothekenanträge um 2,8% für die Woche zum 13. Februar, wobei Refinanzierungsaktivitäten die Zuwächse antrieben. Der Refinanzierungsindex stieg wöchentlich um 7% und lag 132% über den Vorjahreswerten, was die stärkste Refinanzierungswoche seit Mitte Januar markierte und die Nachfrage im höchsten Bereich seit Anfang 2022 hielt. Der Refinanzierungsanteil kletterte auf 57,4% aller Anträge, von 56,4% in der Vorwoche. Kaufanträge fielen jedoch saisonbereinigt um 3%, obwohl sie 8% über dem gleichen Zeitraum des Vorjahres blieben. Joel Kan, Vizepräsident und stellvertretender Chefvolkswirt der MBA, führte den Aufschwung auf die niedrigsten Hypothekenzinsen in vier Wochen zurück und bemerkte, dass Treasury-Renditen die Periode niedriger beendeten, da schwächere Einzelhandels- und Hausverkaufsdaten stärkere Beschäftigungszahlen überwogen.
Januar-Hausverkäufe stürzen um 8,4% — NAR erklärt eine ‘neue Wohnungskrise’
Die Zinsverbesserung kommt vor dem Hintergrund sich verschlechternder Transaktionsvolumen. Verkäufe bestehender Häuser fielen im Januar um 8,4% auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 3,91 Millionen Einheiten, deutlich unter der Konsensusschätzung von 4,16 Millionen und dem langsamsten Tempo seit Dezember 2023, berichtete die National Association of Realtors am 12. Februar. Der Rückgang — der steilste monatliche Rückgang seit Februar 2022 — machte Gewinne aus einem Drei-Jahres-Hoch von 4,35 Millionen im Dezember 2025 zunichte. NAR-Chefvolkswirt Lawrence Yun nannte die Situation “eine neue Wohnungskrise” und bemerkte, dass trotz Erschwinglichkeitsbedingungen, die ihr günstigstes Niveau seit März 2022 erreichten — angetrieben von Lohnzuwächsen, die das Hauspreiswachstum übertrafen, und Zinsen deutlich unter Vorjahresniveau — Angebotsengpässe Amerikaner weiterhin festhalten. Das Inventar lag bei Monatsende bei 1,22 Millionen Einheiten, entsprechend nur 3,7 Monaten Angebot, weit unter der Sechs-Monats-Benchmark für einen ausgeglichenen Markt. Der mittlere Verkaufspreis erreichte 396.800$, ein Rekord für Januar und 0,9% über dem Vorjahr.
Fed-Protokoll enthüllt gespaltenes Komitee
Das Federal Open Market Committee hielt seinen Leitzins am 28. Januar mit 10-2 Stimmen bei 3,50–3,75% stabil, wobei die Gouverneure Stephen Miran und Christopher Waller — beide Trump-Ernennungen — für eine Viertelpunkt-Senkung stimmten. Doch die am 18. Februar veröffentlichten Protokolle enthüllten ein Komitee, das weit konfliktreicher war, als die Schlagzeilen-Entscheidung vermuten ließ. Mehrere Teilnehmer gaben an, sie hätten eine Formulierung unterstützt, die explizit die Möglichkeit anerkennt, dass Zinserhöhungen angemessen sein könnten, falls die Inflation über dem Ziel bleibt. Einige Mitglieder argumentierten, dass weitere Lockerungen möglicherweise nicht gerechtfertigt seien, bis die Disinflation “fest wieder auf Kurs” ist. Die restriktiven Untertöne kontrastieren scharf mit Präsident Donald Trumps wiederholten Forderungen nach Zinsen von nur 1%, und sie kommen, während das wegweisende Urteil des Supreme Court gegen Trumps Zollregime die Inflationsaussichten neu gestaltet. Futures-Märkte preisen die nächste Viertelpunkt-Senkung frühestens für Juni ein, mit höchstens zwei Reduzierungen für das ganze Jahr.
Was die Zinsentwicklung für den Wohnungsmarkt bedeutet
Die Diskrepanz zwischen fallenden Zinsen und kollabierenden Verkaufsvolumen unterstreicht, wie tief strukturelle Faktoren — chronisches Unterangebot, der Lock-in-Effekt unter Hausbesitzern mit Pandemie-Hypotheken unter 4% und erhöhte Preise — die Aktivität weiterhin einschränken. Analysten bei TD Economics argumentieren, dass die Januar-Schwäche wahrscheinlich Kaufentscheidungen aus November und Dezember widerspiegelt, als die Zinsen höher waren, verstärkt durch ungewöhnlich hartes Winterwetter. Capital Economics bemerkte, dass Hauskaufanträge im Januar um 8% auf ihr höchstes Niveau in drei Jahren stiegen, was darauf hindeutet, dass Verkaufsvolumen in den kommenden Monaten auf 4,5 Millionen annualisiert erholen sollten. Die MBA’s Builder Application Survey zeigte separat, dass Neuhausanträge zwischen Dezember und Januar um 19% stiegen, konsistent mit Einfamilienhausbaubeginn, der 2025 in erhöhtem Tempo endete. Währenddessen bleibt der Zinsausblick an die 10-jährige Treasury gebunden, wo die sich verengende Spanne zwischen Staatsanleiherenditen und Hypothekenzinsen — eine Dynamik, die sich über globale Staatsanleihemärkte abspielt — zusätzliche Erleichterung bieten könnte, auch ohne aggressive Fed-Lockerung. Bis Ende 2026 sehen Konsensprognosen den 30-jährigen Festzins zwischen 5,90% und 6,30%, eine Spanne, die sich als ausreichend erweisen könnte, um ein graduelles Auftauen des eingefrorenen Wohnungsmarkts zu unterstützen, vorausgesetzt die Inventarbedingungen verbessern sich und die kommende Fed-Führung unter dem erwarteten Vorsitzenden Kevin Warsh destabilisiert nicht das sorgfältig ausbalancierte politische Rahmenwerk, das Jerome Powell hinterlässt, wenn seine Amtszeit im Mai endet.
