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La hipoteca fija a 30 años ha caído a su nivel más barato desde septiembre de 2022, pero las actas del FOMC de enero muestran que varios funcionarios discutieron abiertamente alzas de tasas, inyectando nueva incertidumbre en las perspectivas inmobiliarias justo cuando se acerca la temporada de compras de primavera.
Datos de Freddie Mac Confirman Descenso Sostenido
La hipoteca fija de referencia a 30 años promedió 6.01% para la semana que terminó el 19 de febrero de 2026, bajando ocho puntos básicos desde el 6.09% de la semana anterior y 84 puntos básicos por debajo del 6.85% registrado un año antes, según la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac. La tasa fija a 15 años cayó nueve puntos básicos a 5.35%, comparado con 6.04% doce meses atrás. La caída sigue de cerca el rendimiento del Tesoro a 10 años, que se deslizó a alrededor de 4.08% el jueves —su lectura más baja desde finales de noviembre de 2025— tras un Índice de Precios al Consumidor más suave de lo esperado y un reporte de empleo relativamente optimista. Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, señaló que el entorno de tasas más bajas está fortaleciendo la posición financiera de los propietarios existentes, con la actividad de solicitudes de refinanciamiento más que duplicándose durante el año pasado.
Solicitudes Hipotecarias Suben, pero la Demanda de Compra Sigue Débil
La Mortgage Bankers Association reportó un aumento del 2.8% ajustado estacionalmente en el total de solicitudes hipotecarias para la semana que terminó el 13 de febrero, con la actividad de refinanciamiento impulsando las ganancias. El Índice de Refinanciamiento subió 7% semanal y se ubicó 132% por encima de los niveles del año anterior, marcando la semana de refinanciamiento más fuerte desde mediados de enero y manteniendo la demanda en el rango más alto observado desde principios de 2022. La participación de refinanciamiento subió a 57.4% de todas las solicitudes, desde 56.4% la semana anterior. Las solicitudes de compra, sin embargo, cayeron 3% en base ajustada estacionalmente, aunque permanecieron 8% por encima del mismo período del año pasado. Joel Kan, vicepresidente y economista jefe adjunto del MBA, atribuyó el repunte a las tasas hipotecarias más bajas en cuatro semanas, mientras señaló que los rendimientos del Tesoro terminaron el período más bajos ya que los datos más débiles de ventas minoristas y de viviendas superaron las cifras de empleo más fuertes de lo esperado.
Ventas de Viviendas de Enero se Desploman 8.4% — NAR Declara una ‘Nueva Crisis Inmobiliaria’
La mejora de las tasas llega en un contexto de deterioro de los volúmenes de transacciones. Las ventas de viviendas existentes cayeron 8.4% en enero a una tasa anualizada ajustada estacionalmente de 3.91 millones de unidades, muy por debajo del pronóstico consenso de 4.16 millones y el ritmo más lento desde diciembre de 2023, reportó la National Association of Realtors el 12 de febrero. La caída —la mayor mensual desde febrero de 2022— deshizo las ganancias de un máximo de tres años de 4.35 millones registrado en diciembre de 2025. El Economista Jefe de NAR, Lawrence Yun, llamó a la situación “una nueva crisis inmobiliaria”, señalando que a pesar de que las condiciones de asequibilidad alcanzaron su nivel más favorable desde marzo de 2022 —impulsadas por ganancias salariales que superan el crecimiento de precios de viviendas y tasas ubicadas muy por debajo de los niveles del año anterior— las restricciones de oferta continúan manteniendo bloqueados a los estadounidenses. El inventario se ubicó en 1.22 millones de unidades al final del mes, equivalente a solo 3.7 meses de oferta, muy por debajo del referente de seis meses considerado un mercado equilibrado. El precio mediano de venta alcanzó $396,800, un récord para enero y 0.9% más alto año tras año.
Actas de la Fed Exponen un Comité Dividido
El Federal Open Market Committee mantuvo su tasa de referencia estable en 3.50–3.75% el 28 de enero por una votación de 10-2, con los Gobernadores Stephen Miran y Christopher Waller —ambos designados por Trump— disintiendo a favor de un recorte de un cuarto de punto. Pero las actas liberadas el 18 de febrero revelaron un comité mucho más conflictuado de lo que sugería la decisión titular. Varios participantes indicaron que habrían apoyado un lenguaje que reconociera explícitamente la posibilidad de que aumentos de tasas podrían ser apropiados si la inflación permanece por encima del objetivo. Algunos miembros argumentaron que un relajamiento adicional puede no estar justificado hasta que la desinflación esté “firmemente de vuelta en camino”. Los matices restrictivos contrastan marcadamente con las demandas repetidas del Presidente Donald Trump por tasas tan bajas como 1%, y llegan mientras el fallo histórico de la Corte Suprema que derribó el régimen arancelario de Trump remodela las perspectivas de inflación. Los mercados de futuros ahora están valorando el próximo recorte de un cuarto de punto para junio como mínimo, sin más de dos reducciones esperadas para todo el año.
Lo que Significa la Trayectoria de Tasas para el Mercado Inmobiliario
La desconexión entre tasas decrecientes y volúmenes de ventas colapsantes subraya cuán profundamente los factores estructurales —escasez crónica de oferta, el efecto de bloqueo entre propietarios con hipotecas de la era pandémica por debajo del 4%, y precios elevados— continúan restringiendo la actividad. Analistas de TD Economics argumentan que la debilidad de enero probablemente refleja decisiones de compra tomadas en noviembre y diciembre, cuando las tasas eran más altas, agravadas por clima invernal inusualmente severo. Capital Economics señaló que las solicitudes de compra de viviendas subieron 8% en enero a su nivel más alto en tres años, sugiriendo que los volúmenes de ventas deberían recuperarse hacia 4.5 millones anualizados en los próximos meses. La Encuesta de Solicitudes de Constructores del MBA mostró por separado que las solicitudes de compra de viviendas nuevas aumentaron 19% entre diciembre y enero, consistente con los inicios de viviendas unifamiliares terminando 2025 a un ritmo elevado. Mientras tanto, las perspectivas de tasas permanecen ancladas al Tesoro a 10 años, donde el margen decreciente entre rendimientos de bonos gubernamentales y tasas hipotecarias —una dinámica que se desarrolla en los mercados de deuda soberana globales— podría proporcionar alivio incremental incluso sin un relajamiento agresivo de la Fed. Para finales de 2026, los pronósticos consenso ubican la tasa fija a 30 años entre 5.90% y 6.30%, un rango que puede resultar suficiente para sostener un deshielo gradual en el mercado inmobiliario congelado, siempre que las condiciones de inventario mejoren y el liderazgo entrante de la Fed bajo el esperado Presidente Kevin Warsh no desestabilice el marco político cuidadosamente equilibrado que Jerome Powell deja atrás cuando su término termine en mayo.
