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30年固定住宅ローンは2022年9月以来の最安水準まで下落しましたが、1月のFOMC議事録では複数の当局者が利上げについて公然と議論していることが示され、春の住宅購入シーズンが近づく中で住宅市場の見通しに新たな不透明性を注入しています。
Freddie Macデータが持続的な低下を確認
Freddie Macの住宅ローン市場調査によると、2026年2月19日終了週のベンチマーク30年固定金利住宅ローンは平均6.01%で、前週の6.09%から8ベーシスポイント低下し、1年前に記録された6.85%を84ベーシスポイント下回りました。15年固定金利は9ベーシスポイント低下して5.35%となり、12カ月前の6.04%と比較されました。この低下は10年国債利回りの動きと密接に連動しており、予想を下回る消費者物価指数と比較的楽観的な雇用統計を受けて木曜日に約4.08%まで下落し、2025年11月下旬以来の最低水準を記録しました。Freddie Macのチーフエコノミストであるサム・カーター氏は、低金利環境が既存の住宅所有者の財務状況を強化しており、借り換え申請活動が過去1年間で倍増したと指摘しました。
住宅ローン申請は増加も購入需要は軟調
全米住宅建設業者協会は、2月13日終了週の総住宅ローン申請が季節調整済みベースで2.8%増加したと報告し、借り換え活動が増加を牽引しました。借り換え指数は週ベースで7%上昇し、前年同期比132%高となり、1月中旬以来最も活発な借り換え週を記録し、2022年初頭以来観測された最高水準の範囲を維持しました。借り換えの割合は全申請の57.4%に上昇し、前週の56.4%から増加しました。しかし、購入申請は季節調整済みベースで3%減少しましたが、前年同期比では8%上回りました。MBAの副会長兼副チーフエコノミストのジョエル・カン氏は、4週間ぶりの低い住宅ローン金利が増加の要因であると述べる一方、予想を上回る雇用統計を小売売上高と住宅販売の弱いデータが上回り、国債利回りが期間終了時に低下したと指摘しました。
1月の住宅販売が8.4%急落 — NARが「新たな住宅危機」を宣言
金利改善は取引量の悪化を背景に起きています。全米不動産協会が2月12日に報告したところによると、既存住宅販売は1月に8.4%減少し、季節調整済み年率391万件となり、コンセンサス予想の416万件を大幅に下回り、2023年12月以来の最も遅いペースとなりました。この減少は2022年2月以来最も急激な月次下落で、2025年12月に記録された3年ぶりの高水準435万件からの上昇を帳消しにしました。NARのチーフエコノミストであるローレンス・ユン氏は状況を「新たな住宅危機」と呼び、賃金上昇が住宅価格上昇を上回り、金利が前年水準を大幅に下回るなど、2022年3月以来最も有利な水準に達した手頃性条件にもかかわらず、供給制約がアメリカ人を現在地に縛り付けていると指摘しました。在庫は月末に122万件に達し、わずか3.7カ月分の供給に相当し、バランスの取れた市場とみなされる6カ月のベンチマークを大幅に下回りました。中央値販売価格は396,800ドルに達し、1月としては記録的で前年同期比0.9%上昇しました。
Fed議事録が分裂した委員会を露呈
連邦公開市場委員会は1月28日にベンチマーク金利を3.50-3.75%で据え置くことを10対2で決定し、トランプ氏の任命者であるスティーブン・ミラン理事とクリストファー・ウォラー理事が0.25ポイント利下げを支持して反対しました。しかし、2月18日に公表された議事録は、見出しの決定が示唆するよりもはるかに対立した委員会を明らかにしました。複数の参加者は、インフレが目標を上回り続ける場合に利上げが適切である可能性を明示的に認める文言を支持したであろうと示しました。一部のメンバーは、ディスインフレが「しっかりと軌道に戻る」まで追加の緩和は正当化されない可能性があると主張しました。このタカ派的な基調は、ドナルド・トランプ大統領の1%という低い金利への繰り返しの要求とは対照的であり、トランプの関税制度を無効にした最高裁の画期的な判決がインフレ見通しを再構築する中で到来しています。先物市場では、次の0.25ポイント利下げは早くても6月と価格付けされており、年間で最大2回の利下げが予想されています。
金利軌道が住宅市場に意味すること
金利下落と販売量急落の乖離は、構造的要因 — 慢性的な供給不足、パンデミック時代の4%未満の住宅ローンを持つ住宅所有者の囲い込み効果、高い価格 — が活動を抑制し続けている深刻さを浮き彫りにしています。TD Economicsのアナリストは、1月の弱さは金利が高かった11月と12月に行われた購入決定を反映している可能性が高く、異常に厳しい冬の天候によって悪化したと主張しています。Capital Economicsは、住宅購入申請が1月に8%増加して3年ぶりの高水準となったことを指摘し、販売量は今後数カ月で年率450万件に向けて回復するはずだと示唆しました。MBAの建設業者申請調査では、12月から1月にかけて新築住宅購入申請が19%増加したことが別途示されており、これは一戸建て住宅着工が2025年を高いペースで終えたことと一致しています。一方、金利見通しは10年国債に連動しており、政府債利回りと住宅ローン金利の間の縮小するスプレッド — 世界の国債市場で展開されている動態 — は、積極的なFedの緩和なしでも段階的な救済を提供する可能性があります。2026年末までに、コンセンサス予想では30年固定金利を5.90%から6.30%の間に位置づけており、この範囲は在庫状況が改善され、5月に任期が終了するジェローム・パウエル氏が残す慎重にバランスの取れた政策枠組みをケビン・ウォーシュ議長候補の下での新Fed指導部が不安定化させない限り、凍結した住宅市場の段階的な解氷を維持するのに十分であることが証明される可能性があります。
