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A hipoteca fixa de 30 anos caiu para seu nível mais baixo desde setembro de 2022, mas as atas do FOMC de janeiro mostram vários funcionários discutindo abertamente aumentos de taxas — injetando nova incerteza nas perspectivas habitacionais justamente quando a temporada de compras da primavera se aproxima.
Dados do Freddie Mac Confirmam Declínio Sustentado
A hipoteca de referência de taxa fixa de 30 anos teve média de 6,01% na semana que terminou em 19 de fevereiro de 2026, queda de oito pontos base em relação aos 6,09% da semana anterior e 84 pontos base abaixo dos 6,85% registrados um ano antes, segundo a Pesquisa do Mercado Hipotecário Primário do Freddie Mac. A taxa fixa de 15 anos caiu nove pontos base para 5,35%, comparada com 6,04% doze meses atrás. O declínio acompanha de perto o rendimento do Tesouro de 10 anos, que escorregou para cerca de 4,08% na quinta-feira — sua menor leitura desde o final de novembro de 2025 — após dados do Índice de Preços ao Consumidor mais suaves que o esperado e um relatório de empregos relativamente otimista. Sam Khater, economista-chefe do Freddie Mac, observou que o ambiente de taxas mais baixas está fortalecendo a posição financeira dos proprietários existentes, com a atividade de pedidos de refinanciamento mais que dobrando no último ano.
Pedidos de Hipotecas Sobem, mas Demanda por Compras Permanece Fraca
A Associação de Banqueiros Hipotecários relatou um aumento de 2,8% ajustado sazonalmente no total de pedidos de hipotecas para a semana que terminou em 13 de fevereiro, com a atividade de refinanciamento impulsionando os ganhos. O Índice de Refinanciamento subiu 7% semana a semana e ficou 132% acima dos níveis do ano anterior, marcando a semana de refinanciamento mais forte desde meados de janeiro e mantendo a demanda na faixa mais alta observada desde o início de 2022. A participação de refinanciamentos subiu para 57,4% de todos os pedidos, ante 56,4% da semana anterior. Os pedidos de compra, no entanto, caíram 3% em base ajustada sazonalmente, embora tenham permanecido 8% acima do mesmo período do ano passado. Joel Kan, vice-presidente e economista-chefe adjunto da MBA, atribuiu a melhora às menores taxas hipotecárias em quatro semanas, observando que os rendimentos do Tesouro terminaram o período mais baixos, pois dados mais fracos de vendas no varejo e vendas de casas superaram os números de emprego mais fortes que o esperado.
Vendas de Casas de Janeiro Despencam 8,4% — NAR Declara uma ‘Nova Crise Habitacional’
A melhoria das taxas vem em um contexto de volumes de transações em deterioração. As vendas de casas existentes caíram 8,4% em janeiro para uma taxa anualizada ajustada sazonalmente de 3,91 milhões de unidades, bem abaixo da previsão de consenso de 4,16 milhões e o ritmo mais lento desde dezembro de 2023, relatou a Associação Nacional de Corretores de Imóveis em 12 de fevereiro. O declínio — a queda mensal mais acentuada desde fevereiro de 2022 — desfez os ganhos de uma máxima de três anos de 4,35 milhões registrada em dezembro de 2025. O Economista-Chefe da NAR, Lawrence Yun, chamou a situação de “uma nova crise habitacional”, observando que apesar das condições de acessibilidade atingirem seu nível mais favorável desde março de 2022 — impulsionadas por ganhos salariais superando o crescimento dos preços das casas e taxas bem abaixo dos níveis do ano anterior — restrições de oferta continuam a manter os americanos no lugar. O estoque ficou em 1,22 milhão de unidades no final do mês, equivalente a apenas 3,7 meses de oferta, muito aquém do benchmark de seis meses considerado um mercado equilibrado. O preço médio de venda atingiu $396.800, um recorde para janeiro e alta de 0,9% ano a ano.
Atas do Fed Expõem um Comitê Dividido
O Comitê Federal de Mercado Aberto manteve sua taxa de referência estável em 3,50–3,75% em 28 de janeiro por uma votação de 10-2, com os Governadores Stephen Miran e Christopher Waller — ambos indicados por Trump — dissidindo em favor de um corte de um quarto de ponto. Mas as atas divulgadas em 18 de fevereiro revelaram um comitê muito mais conflituoso do que a decisão principal sugeria. Vários participantes indicaram que teriam apoiado linguagem reconhecendo explicitamente a possibilidade de que aumentos de taxa pudessem ser apropriados se a inflação permanecesse acima da meta. Alguns membros argumentaram que flexibilização adicional pode não ser garantida até que a desinflação esteja “firmemente de volta nos trilhos”. Os tons hawkish contrastam fortemente com as repetidas demandas do Presidente Donald Trump por taxas tão baixas quanto 1%, e chegam quando a decisão histórica da Suprema Corte derrubando o regime tarifário de Trump remodela as perspectivas de inflação. Os mercados futuros agora precificam o próximo corte de um quarto de ponto para junho no mais cedo, com não mais que duas reduções esperadas para o ano completo.
O Que a Trajetória das Taxas Significa para o Mercado Imobiliário
A desconexão entre taxas em queda e volumes de vendas em colapso sublinha quão profundamente fatores estruturais — suboferta crônica, o efeito de aprisionamento entre proprietários com hipotecas da era pandêmica abaixo de 4%, e preços elevados — continuam a restringir a atividade. Analistas da TD Economics argumentam que a fraqueza de janeiro provavelmente reflete decisões de compra feitas em novembro e dezembro, quando as taxas eram mais altas, agravadas por clima de inverno excepcionalmente severo. A Capital Economics observou que os pedidos de compra de casas subiram 8% em janeiro para seu nível mais alto em três anos, sugerindo que os volumes de vendas devem se recuperar para cerca de 4,5 milhões anualizados nos próximos meses. A Pesquisa de Pedidos de Construtores da MBA mostrou separadamente que os pedidos de compra de casas novas aumentaram 19% entre dezembro e janeiro, consistente com o início de moradias unifamiliares terminando 2025 em ritmo elevado. Enquanto isso, as perspectivas das taxas permanecem ancoradas ao Tesouro de 10 anos, onde o estreitamento do spread entre rendimentos de títulos governamentais e taxas hipotecárias — uma dinâmica se desenrolando nos mercados globais de dívida soberana — poderia fornecer alívio incremental mesmo sem flexibilização agressiva do Fed. Até o final de 2026, as previsões de consenso colocam a taxa fixa de 30 anos entre 5,90% e 6,30%, uma faixa que pode se mostrar suficiente para sustentar um descongelamento gradual no mercado imobiliário congelado, desde que as condições de estoque melhorem e a liderança entrante do Fed sob o esperado Presidente Kevin Warsh não desestabilize a estrutura política cuidadosamente equilibrada que Jerome Powell deixa para trás quando seu mandato termina em maio.
