Reading time: 6 min
Le prêt hypothécaire fixe à 30 ans est tombé à son niveau le plus bas depuis septembre 2022, mais les procès-verbaux du FOMC de janvier montrent plusieurs responsables discutant ouvertement de hausses de taux — injectant une nouvelle incertitude dans les perspectives immobilières juste à l’approche de la saison d’achat de printemps.
Les Données de Freddie Mac Confirment un Déclin Soutenu
Le taux hypothécaire fixe de référence à 30 ans s’est établi en moyenne à 6,01 % pour la semaine se terminant le 19 février 2026, en baisse de huit points de base par rapport aux 6,09 % de la semaine précédente et de 84 points de base sous les 6,85 % enregistrés un an plus tôt, selon l’enquête Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac. Le taux fixe à 15 ans a chuté de neuf points de base à 5,35 %, comparé aux 6,04 % d’il y a douze mois. Cette baisse suit de près le rendement du Trésor à 10 ans, qui a glissé à environ 4,08 % jeudi — sa lecture la plus basse depuis fin novembre 2025 — après un indice des prix à la consommation plus faible qu’attendu et un rapport sur l’emploi relativement optimiste. Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, a noté que l’environnement de taux plus bas renforce la position financière des propriétaires existants, l’activité de demandes de refinancement ayant plus que doublé au cours de l’année écoulée.
Les Demandes Hypothécaires Augmentent, mais la Demande d’Achat Reste Faible
La Mortgage Bankers Association a rapporté une augmentation de 2,8 % ajustée saisonnièrement du total des demandes hypothécaires pour la semaine se terminant le 13 février, l’activité de refinancement entraînant les gains. L’indice de refinancement a augmenté de 7 % d’une semaine à l’autre et s’est établi 132 % au-dessus des niveaux d’il y a un an, marquant la semaine de refinancement la plus forte depuis mi-janvier et maintenant la demande dans la fourchette la plus élevée observée depuis début 2022. La part du refinancement a grimpé à 57,4 % de toutes les demandes, contre 56,4 % la semaine précédente. Les demandes d’achat ont cependant chuté de 3 % sur une base ajustée saisonnièrement, bien qu’elles soient restées 8 % au-dessus de la même période l’année dernière. Joel Kan, vice-président et économiste en chef adjoint du MBA, a attribué la reprise aux taux hypothécaires les plus bas en quatre semaines, tout en notant que les rendements du Trésor ont terminé la période en baisse alors que des données de ventes au détail et de ventes immobilières plus faibles ont compensé des chiffres de l’emploi plus forts qu’attendu.
Les Ventes Immobilières de Janvier Chutent de 8,4 % — NAR Déclare une ‘Nouvelle Crise du Logement’
L’amélioration des taux intervient dans un contexte de détérioration des volumes de transactions. Les ventes de logements existants ont chuté de 8,4 % en janvier à un taux annualisé ajusté saisonnièrement de 3,91 millions d’unités, bien en dessous de la prévision de consensus de 4,16 millions et le rythme le plus lent depuis décembre 2023, a rapporté la National Association of Realtors le 12 février. La baisse — la chute mensuelle la plus forte depuis février 2022 — a défait les gains d’un sommet de trois ans de 4,35 millions enregistré en décembre 2025. Lawrence Yun, économiste en chef du NAR, a qualifié la situation de “nouvelle crise du logement”, notant que malgré des conditions d’accessibilité atteignant leur niveau le plus favorable depuis mars 2022 — tirées par des gains salariaux dépassant la croissance des prix des logements et des taux bien inférieurs aux niveaux d’il y a un an — les contraintes d’offre continuent de bloquer les Américains sur place. L’inventaire s’élevait à 1,22 million d’unités à la fin du mois, équivalent à seulement 3,7 mois d’offre, bien en deçà du repère de six mois considéré comme un marché équilibré. Le prix de vente médian a atteint 396 800 $, un record pour janvier et en hausse de 0,9 % d’une année à l’autre.
Les Procès-Verbaux de la Fed Exposent un Comité Divisé
Le Federal Open Market Committee a maintenu son taux de référence stable à 3,50–3,75 % le 28 janvier par un vote de 10-2, avec les gouverneurs Stephen Miran et Christopher Waller — tous deux nommés par Trump — dissidents en faveur d’une baisse d’un quart de point. Mais les procès-verbaux publiés le 18 février ont révélé un comité beaucoup plus conflictuel que ne le suggérait la décision principale. Plusieurs participants ont indiqué qu’ils auraient soutenu un langage reconnaissant explicitement la possibilité que des hausses de taux puissent être appropriées si l’inflation reste au-dessus de l’objectif. Certains membres ont argué qu’un assouplissement supplémentaire pourrait ne pas être justifié jusqu’à ce que la désinflation soit “fermement de retour sur les rails”. Les tonalités fauconnes contrastent fortement avec les demandes répétées du président Donald Trump pour des taux aussi bas que 1 %, et elles arrivent alors que la décision historique de la Cour Suprême annulant le régime tarifaire de Trump remodèle les perspectives d’inflation. Les marchés à terme tarifent maintenant la prochaine baisse d’un quart de point pour juin au plus tôt, avec pas plus de deux réductions attendues pour l’année complète.
Ce que Signifie la Trajectoire des Taux pour le Marché Immobilier
La déconnexion entre la baisse des taux et l’effondrement des volumes de ventes souligne à quel point les facteurs structurels — sous-offre chronique, l’effet de blocage parmi les propriétaires avec des prêts hypothécaires de l’ère pandémique sous 4 %, et des prix élevés — continuent de restreindre l’activité. Les analystes de TD Economics soutiennent que la faiblesse de janvier reflète probablement les décisions d’achat prises en novembre et décembre, quand les taux étaient plus élevés, aggravées par un temps hivernal exceptionnellement rigoureux. Capital Economics a noté que les demandes d’achat de logements ont augmenté de 8 % en janvier à leur plus haut niveau en trois ans, suggérant que les volumes de ventes devraient se redresser vers 4,5 millions annualisés dans les mois à venir. L’enquête Builder Application Survey du MBA a séparément montré les demandes d’achat de nouvelles maisons augmentant de 19 % entre décembre et janvier, cohérent avec les mises en chantier de logements unifamiliaux terminant 2025 à un rythme élevé. Pendant ce temps, les perspectives de taux restent ancrées au Trésor à 10 ans, où l’écart se rétrécissant entre les rendements d’obligations gouvernementales et les taux hypothécaires — une dynamique se jouant sur les marchés de la dette souveraine mondiale — pourrait fournir un soulagement supplémentaire même sans assouplissement agressif de la Fed. D’ici la fin de 2026, les prévisions de consensus placent le taux fixe à 30 ans entre 5,90 % et 6,30 %, une fourchette qui pourrait s’avérer suffisante pour soutenir un dégel graduel du marché immobilier gelé, à condition que les conditions d’inventaire s’améliorent et que la direction entrante de la Fed sous le président attendu Kevin Warsh ne déstabilise pas le cadre politique soigneusement équilibré que Jerome Powell laisse derrière lui lorsque son mandat se termine en mai.
