Reading time: 6 min
30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्टगेज सितंबर 2022 के बाद अपने सबसे सस्ते स्तर पर आ गया है, लेकिन जनवरी की FOMC मिनट्स दिखाती हैं कि कई अधिकारी खुले तौर पर दर वृद्धि पर चर्चा कर रहे हैं — जिससे आवास दृष्टिकोण में नई अनिश्चितता पैदा हो रही है जैसे ही वसंत की खरीदारी का मौसम नजदीक आ रहा है।
Freddie Mac डेटा निरंतर गिरावट की पुष्टि करता है
बेंचमार्क 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज 19 फरवरी, 2026 को समाप्त सप्ताह के लिए औसतन 6.01% रहा, जो पिछले सप्ताह के 6.09% से आठ बेसिस पॉइंट कम है और एक साल पहले दर्ज 6.85% से पूरे 84 बेसिस पॉइंट नीचे है, Freddie Mac के प्राइमरी मॉर्टगेज मार्केट सर्वे के अनुसार। 15-वर्षीय फिक्स्ड दर नौ बेसिस पॉइंट गिरकर 5.35% हो गई, जबकि बारह महीने पहले यह 6.04% थी। यह गिरावट 10-वर्षीय Treasury प्रतिफल के साथ निकटता से मेल खाती है, जो गुरुवार को लगभग 4.08% पर फिसल गया — यह नवंबर 2025 के अंत के बाद से सबसे कम रीडिंग है — अपेक्षा से नरम Consumer Price Index प्रिंट और अपेक्षाकृत आशावादी नौकरी रिपोर्ट के बाद। Freddie Mac के मुख्य अर्थशास्त्री Sam Khater ने नोट किया कि कम दर का माहौल मौजूदा घर मालिकों की वित्तीय स्थिति को मजबूत बना रहा है, रीफाइनेंस आवेदन गतिविधि पिछले साल की तुलना में दोगुनी से अधिक हो गई है।
मॉर्टगेज आवेदन बढ़े, लेकिन खरीदारी की मांग कमजोर बनी हुई
Mortgage Bankers Association ने 13 फरवरी को समाप्त सप्ताह के लिए कुल मॉर्टगेज आवेदनों में 2.8% मौसमी समायोजित वृद्धि की रिपोर्ट दी, रीफाइनेंस गतिविधि लाभ का कारण रहा। Refinance Index सप्ताह-दर-सप्ताह 7% बढ़ा और साल-दर-साल के स्तर से 132% ऊपर रहा, जो जनवरी के मध्य के बाद से सबसे मजबूत रीफाइनेंसिंग सप्ताह था और मांग को 2022 की शुरुआत के बाद से देखी गई सबसे ऊंची रेंज में बनाए रखा। रीफाइनेंस हिस्सा सभी आवेदनों के 57.4% तक पहुंच गया, पिछले सप्ताह के 56.4% से ऊपर। खरीदारी आवेदन, हालांकि, मौसमी समायोजित आधार पर 3% गिरे, हालांकि वे पिछले साल की समान अवधि से 8% ऊपर रहे। MBA के उपाध्यक्ष और उप मुख्य अर्थशास्त्री Joel Kan ने चार सप्ताह की सबसे कम मॉर्टगेज दरों को वृद्धि का कारण बताया, जबकि नोट किया कि Treasury प्रतिफल अवधि के अंत में कम हुआ क्योंकि कमजोर रिटेल बिक्री और घर की बिक्री डेटा ने अपेक्षा से बेहतर रोजगार के आंकड़ों को प्रभावित किया।
जनवरी में घर की बिक्री 8.4% गिरी — NAR ने ‘नया आवास संकट’ घोषित किया
दर सुधार बिगड़ते लेनदेन वॉल्यूम की पृष्ठभूमि में आता है। मौजूदा घर की बिक्री जनवरी में 8.4% गिरकर मौसमी समायोजित वार्षिक दर 3.91 मिलियन यूनिट पर आ गई, जो 4.16 मिलियन के सहमति पूर्वानुमान से काफी कम है और दिसंबर 2023 के बाद से सबसे धीमी गति है, National Association of Realtors ने 12 फरवरी को रिपोर्ट दी। यह गिरावट — फरवरी 2022 के बाद से सबसे तेज मासिक गिरावट — ने दिसंबर 2025 में दर्ज तीन साल के उच्च 4.35 मिलियन से हुए लाभ को खत्म कर दिया। NAR के मुख्य अर्थशास्त्री Lawrence Yun ने स्थिति को “एक नया आवास संकट” कहा, जबकि नोट किया कि वहनीयता की स्थितियां मार्च 2022 के बाद से अपने सबसे अनुकूल स्तर पर पहुंच गई हैं — मजदूरी की वृद्धि घर की कीमत वृद्धि से आगे निकल रही है और दरें साल-दर-साल के स्तर से काफी नीचे हैं — आपूर्ति बाधाएं अमेरिकियों को अपनी जगह पर बंद रखना जारी रख रही हैं। महीने के अंत में सूची 1.22 मिलियन यूनिट पर खड़ी थी, जो केवल 3.7 महीने की आपूर्ति के बराबर है, संतुलित बाजार माने जाने वाले छह महीने के बेंचमार्क से काफी कम। औसत बिक्री मूल्य $396,800 तक पहुंचा, जो जनवरी के लिए रिकॉर्ड है और साल-दर-साल 0.9% ऊपर है।
Fed मिनट्स विभाजित समिति को उजागर करती हैं
Federal Open Market Committee ने 28 जनवरी को 10-2 के मत से अपनी बेंचमार्क दर 3.50–3.75% पर स्थिर रखी, गवर्नर Stephen Miran और Christopher Waller — दोनों Trump नियुक्त — एक चौथाई-पॉइंट कटौती के पक्ष में असहमत रहे। लेकिन 18 फरवरी को जारी मिनट्स ने एक समिति को उजागर किया जो मुख्य निर्णय के सुझाए गए से कहीं अधिक संघर्षग्रस्त थी। कई प्रतिभागियों ने संकेत दिया कि वे इस संभावना को स्पष्ट रूप से स्वीकार करने वाली भाषा का समर्थन करते हैं कि दर वृद्धि उपयुक्त हो सकती है यदि महंगाई लक्ष्य से ऊपर बनी रहती है। कुछ सदस्यों ने तर्क दिया कि अतिरिक्त छूट तब तक उचित नहीं हो सकती जब तक कि विस्फीति “दृढ़ता से ट्रैक पर वापस” नहीं आ जाती। यह बाज़पक्षीय स्वर राष्ट्रपति Donald Trump की 1% जितनी कम दरों की बार-बार मांगों से तेजी से विपरीत है, और वे Supreme Court के Trump के टैरिफ व्यवस्था को रद्द करने वाले ऐतिहासिक फैसले के रूप में आते हैं जो महंगाई दृष्टिकोण को फिर से आकार दे रहा है। फ्यूचर्स बाजार अब जून में जल्द से जल्द अगली चौथाई-पॉइंट कटौती की कीमत लगा रहे हैं, पूरे साल के लिए दो से अधिक कमी की उम्मीद नहीं है।
दर प्रक्षेपवक्र का आवास बाजार के लिए क्या मतलब है
गिरती दरों और ध्वस्त होते बिक्री वॉल्यूम के बीच का अंतर इस बात को रेखांकित करता है कि संरचनात्मक कारक — पुरानी कम आपूर्ति, 4% से कम महामारी-युग के मॉर्टगेज वाले घर मालिकों के बीच लॉक-इन प्रभाव, और ऊंची कीमतें — गतिविधि को कितनी गहराई से बाधित करना जारी रख रहे हैं। TD Economics के विश्लेषकों का तर्क है कि जनवरी की कमजोरी संभवतः नवंबर और दिसंबर में लिए गए खरीदारी निर्णयों को दर्शाती है, जब दरें अधिक थीं, असामान्य रूप से गंभीर सर्दी के मौसम के साथ मिलकर। Capital Economics ने नोट किया कि घर खरीदारी आवेदन जनवरी में 8% बढ़कर तीन साल के उच्चतम स्तर पर पहुंच गए, जो सुझाता है कि बिक्री वॉल्यूम आने वाले महीनों में 4.5 मिलियन वार्षिक की ओर रिकवर होना चाहिए। MBA के Builder Application Survey ने अलग से दिखाया कि नए घर खरीदारी आवेदन दिसंबर और जनवरी के बीच 19% बढ़े, जो सिंगल-फैमिली हाउसिंग स्टार्ट्स के 2025 को ऊंची गति पर समाप्त करने के अनुरूप है। इस बीच, दर दृष्टिकोण 10-वर्षीय Treasury पर टिका हुआ है, जहां सरकारी बॉन्ड प्रतिफल और मॉर्टगेज दरों के बीच संकुचित स्प्रेड — वैश्विक सार्वभौमिक ऋण बाजारों में चल रही एक गतिशीलता — आक्रामक Fed छूट के बिना भी वृद्धिशील राहत प्रदान कर सकती है। 2026 के अंत तक, सहमति पूर्वानुमान 30-वर्षीय फिक्स्ड दर को 5.90% और 6.30% के बीच रखते हैं, एक रेंज जो जमे हुए आवास बाजार में क्रमिक विगलन को बनाए रखने के लिए पर्याप्त साबित हो सकती है, बशर्ते कि सूची स्थितियां सुधरें और अपेक्षित चेयर Kevin Warsh के तहत आने वाली Fed नेतृत्व उस सावधानी से संतुलित नीति ढांचे को अस्थिर न करे जो Jerome Powell मई में अपना कार्यकाल समाप्त होने पर पीछे छोड़ेंगे।
