Reading time: 7 min
Thế chấp cố định 30 năm đã giảm xuống mức rẻ nhất kể từ tháng 9/2022, nhưng biên bản FOMC tháng 1 cho thấy một số quan chức công khai thảo luận về việc tăng lãi suất — tạo thêm sự bất định mới cho triển vọng nhà ở ngay khi mùa mua sắm mùa xuân đang đến gần.
Dữ Liệu Freddie Mac Xác Nhận Đà Giảm Bền Vững
Lãi suất thế chấp cố định 30 năm chuẩn trung bình 6,01% trong tuần kết thúc ngày 19 tháng 2/2026, giảm 8 điểm cơ bản so với mức 6,09% của tuần trước và thấp hơn 84 điểm cơ bản so với mức 6,85% được ghi nhận cùng kỳ năm trước, theo Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp của Freddie Mac. Lãi suất cố định 15 năm giảm 9 điểm cơ bản xuống 5,35%, so với 6,04% cách đây 12 tháng. Mức giảm này theo sát lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, giảm xuống khoảng 4,08% vào thứ Năm — mức thấp nhất kể từ cuối tháng 11/2025 — sau báo cáo Chỉ số Giá Tiêu dùng thấp hơn dự kiến và báo cáo việc làm tương đối lạc quan. Sam Khater, trưởng kinh tế gia của Freddie Mac, lưu ý rằng môi trường lãi suất thấp hơn đang tăng cường vị thế tài chính của các chủ nhà hiện tại, với hoạt động đơn xin tái cấp vốn tăng gấp đôi trong năm qua.
Đơn Xin Thế Chấp Tăng, Nhưng Nhu Cầu Mua Vẫn Yếu
Hiệp hội Các Ngân hàng Thế chấp báo cáo tổng đơn xin thế chấp tăng 2,8% theo điều chỉnh theo mùa trong tuần kết thúc ngày 13 tháng 2, với hoạt động tái cấp vốn thúc đẩy mức tăng. Chỉ số Tái cấp vốn tăng 7% so với tuần trước và cao hơn 132% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tuần tái cấp vốn mạnh nhất kể từ giữa tháng 1 và duy trì nhu cầu ở mức cao nhất quan sát được kể từ đầu năm 2022. Tỷ lệ tái cấp vốn tăng lên 57,4% tổng số đơn, tăng từ 56,4% tuần trước. Tuy nhiên, đơn xin mua giảm 3% theo điều chỉnh theo mùa, mặc dù vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Joel Kan, phó chủ tích kiêm phó trưởng kinh tế gia của MBA, cho rằng sự phục hồi này do lãi suất thế chấp thấp nhất trong 4 tuần, đồng thời lưu ý rằng lợi suất trái phiếu kho bạc kết thúc kỳ ở mức thấp hơn khi dữ liệu bán lẻ và bán nhà yếu hơn áp đảo các số liệu việc làm mạnh hơn dự kiến.
Doanh Số Bán Nhà Tháng 1 Giảm Mạnh 8,4% — NAR Tuyên Bố ‘Khủng Hoảng Nhà Ở Mới’
Sự cải thiện lãi suất diễn ra trên bối cảnh khối lượng giao dịch xấu đi. Doanh số bán nhà hiện tại giảm 8,4% trong tháng 1 xuống mức tỷ lệ hàng năm theo điều chỉnh theo mùa là 3,91 triệu đơn vị, thấp hơn nhiều so với dự báo đồng thuận 4,16 triệu và là tốc độ chậm nhất kể từ tháng 12/2023, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia báo cáo ngày 12 tháng 2. Mức giảm này — là mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ tháng 2/2022 — đã xóa bỏ mức tăng từ đỉnh 3 năm là 4,35 triệu được ghi nhận trong tháng 12/2025. Trưởng kinh tế gia NAR Lawrence Yun gọi tình hình này là “khủng hoảng nhà ở mới”, lưu ý rằng mặc dù điều kiện khả năng chi trả đã đạt mức thuận lợi nhất kể từ tháng 3/2022 — được thúc đẩy bởi mức tăng lương vượt tăng trưởng giá nhà và lãi suất ở mức thấp hơn nhiều so với năm trước — những ràng buộc về nguồn cung vẫn tiếp tục khóa chặt người Mỹ tại chỗ. Tồn kho đứng ở mức 1,22 triệu đơn vị vào cuối tháng, tương đương chỉ 3,7 tháng cung cấp, thấp hơn nhiều so với chuẩn mức 6 tháng được coi là thị trường cân bằng. Giá bán trung vị đạt 396.800 USD, kỷ lục cho tháng 1 và tăng 0,9% so với cùng kỳ năm trước.
Biên Bản Fed Hé Lộ Ủy Ban Chia Rẽ
Ủy ban Thị trường Mở Liên bang đã giữ lãi suất chuẩn ổn định ở mức 3,50–3,75% vào ngày 28 tháng 1 với tỷ lệ bỏ phiếu 10-2, với các Thống đốc Stephen Miran và Christopher Waller — cả hai đều là người được Trump bổ nhiệm — bất đồng ủng hộ việc cắt giảm một phần tư điểm. Nhưng biên bản được công bố ngày 18 tháng 2 hé lộ một ủy ban có nhiều xung đột hơn nhiều so với quyết định chính được đề xuất. Một số người tham gia chỉ ra họ sẽ ủng hộ ngôn ngữ thừa nhận rõ ràng khả năng tăng lãi suất có thể phù hợp nếu lạm phát vẫn trên mục tiêu. Một số thành viên lập luận rằng việc nới lỏng thêm có thể không được bảo đảm cho đến khi giảm lạm phát “vững chắc trở lại đúng hướng”. Những giai điệu diều hâu tương phản mạnh với những yêu cầu lặp đi lặp lại của Tổng thống Donald Trump về lãi suất thấp đến 1%, và chúng xuất hiện khi phán quyết mang tính bước ngoặt của Tòa án Tối cao hủy bỏ chế độ thuế quan của Trump định hình lại triển vọng lạm phát. Thị trường tương lai hiện đang định giá đợt cắt giảm một phần tư điểm tiếp theo vào tháng 6 sớm nhất, với không quá hai lần giảm được kỳ vọng cho cả năm.
Ý Nghĩa Của Quỹ Đạo Lãi Suất Đối Với Thị Trường Nhà Ở
Sự mâu thuẫn giữa lãi suất giảm và khối lượng bán sụp đổ nhấn mạnh cách các yếu tố cấu trúc sâu sắc — thiếu cung mãn tính, hiệu ứng khóa chặt trong số các chủ nhà với thế chấp thời kỳ đại dịch dưới 4%, và giá tăng cao — tiếp tục hạn chế hoạt động. Các nhà phân tích tại TD Economics lập luận rằng sự yếu kém của tháng 1 có thể phản ánh các quyết định mua được thực hiện trong tháng 11 và 12, khi lãi suất cao hơn, kết hợp với thời tiết mùa đông khắc nghiệt bất thường. Capital Economics lưu ý rằng đơn xin mua nhà tăng 8% trong tháng 1 lên mức cao nhất trong 3 năm, cho thấy khối lượng bán sẽ phục hồi về mức 4,5 triệu hàng năm trong những tháng tới. Khảo sát Đơn xin của Nhà thầu xây dựng của MBA riêng biệt cho thấy đơn xin mua nhà mới tăng 19% giữa tháng 12 và tháng 1, phù hợp với việc khởi công nhà ở đơn lẻ kết thúc năm 2025 ở tốc độ cao. Trong khi đó, triển vọng lãi suất vẫn được neo vào trái phiếu kho bạc 10 năm, nơi khoảng cách thu hẹp giữa lợi suất trái phiếu chính phủ và lãi suất thế chấp — một động lực diễn ra trên các thị trường nợ chủ quyền toàn cầu — có thể cung cấp sự cứu trợ gia tăng ngay cả khi không có sự nới lỏng mạnh của Fed. Đến cuối năm 2026, dự báo đồng thuận đặt lãi suất cố định 30 năm giữa 5,90% và 6,30%, một phạm vi có thể đủ để duy trì sự tan băng dần dần trong thị trường nhà ở đóng băng, với điều kiện điều kiện tồn kho được cải thiện và lãnh đạo Fed mới dưới sự dẫn dắt dự kiến của Chủ tịch Kevin Warsh không làm mất ổn định khung chính sách cân bằng cẩn thận mà Jerome Powell để lại khi nhiệm kỳ của ông kết thúc vào tháng 5.
