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Il mutuo fisso a 30 anni è sceso al livello più basso da settembre 2022, ma i verbali FOMC di gennaio mostrano diversi funzionari che discutono apertamente di rialzi dei tassi — iniettando nuova incertezza nelle prospettive immobiliari proprio mentre si avvicina la stagione di acquisto primaverile.
I Dati Freddie Mac Confermano il Declino Sostenuto
Il mutuo fisso di riferimento a 30 anni ha registrato una media del 6,01% per la settimana terminata il 19 febbraio 2026, in calo di otto punti base rispetto al 6,09% della settimana precedente e di ben 84 punti base sotto il 6,85% registrato un anno prima, secondo il Primary Mortgage Market Survey di Freddie Mac. Il tasso fisso a 15 anni è sceso di nove punti base al 5,35%, rispetto al 6,04% di dodici mesi fa. Il declino segue da vicino il rendimento del Treasury a 10 anni, che è scivolato a circa il 4,08% giovedì — la lettura più bassa dalla fine di novembre 2025 — dopo un dato dell’Indice dei Prezzi al Consumo più debole del previsto e un rapporto sull’occupazione relativamente ottimistico. Sam Khater, capo economista di Freddie Mac, ha notato che l’ambiente di tassi più bassi sta rafforzando la posizione finanziaria dei proprietari di case esistenti, con l’attività delle domande di rifinanziamento più che raddoppiata nell’ultimo anno.
Le Domande di Mutuo Aumentano, ma la Domanda di Acquisto Rimane Debole
La Mortgage Bankers Association ha riportato un aumento del 2,8% destagionalizzato nelle domande totali di mutuo per la settimana terminata il 13 febbraio, con l’attività di rifinanziamento a guidare i guadagni. L’Indice di Rifinanziamento è salito del 7% settimana su settimana e si è attestato al 132% sopra i livelli di un anno fa, segnando la settimana di rifinanziamento più forte da metà gennaio e mantenendo la domanda nella fascia più alta osservata dall’inizio del 2022. La quota di rifinanziamenti è salita al 57,4% di tutte le domande, dal 56,4% della settimana precedente. Le domande di acquisto, tuttavia, sono scese del 3% su base destagionalizzata, anche se sono rimaste dell’8% sopra lo stesso periodo dell’anno scorso. Joel Kan, vicepresidente e vice capo economista dell’MBA, ha attribuito la ripresa ai tassi sui mutui più bassi in quattro settimane, notando che i rendimenti del Treasury sono terminati il periodo più bassi mentre i dati più deboli delle vendite al dettaglio e delle vendite immobiliari hanno superato le cifre dell’occupazione più forti del previsto.
Le Vendite Immobiliari di Gennaio Crollano dell’8,4% — NAR Dichiara una ‘Nuova Crisi Abitativa’
Il miglioramento dei tassi arriva sullo sfondo di volumi di transazioni in deterioramento. Le vendite di case esistenti sono scese dell’8,4% a gennaio a un tasso annualizzato destagionalizzato di 3,91 milioni di unità, ben al di sotto della previsione di consenso di 4,16 milioni e il ritmo più lento da dicembre 2023, ha riportato la National Association of Realtors il 12 febbraio. Il declino — il calo mensile più ripido da febbraio 2022 — ha annullato i guadagni da un massimo triennale di 4,35 milioni registrato a dicembre 2025. Il Capo Economista NAR Lawrence Yun ha definito la situazione “una nuova crisi abitativa,” notando che nonostante le condizioni di accessibilità abbiano raggiunto il loro livello più favorevole da marzo 2022 — guidate dai guadagni salariali che superano la crescita dei prezzi delle case e dai tassi che si attestano ben sotto i livelli di un anno fa — i vincoli dell’offerta continuano a bloccare gli americani sul posto. L’inventario si attestava a 1,22 milioni di unità alla fine del mese, equivalente a soli 3,7 mesi di offerta, ben al di sotto del benchmark di sei mesi considerato un mercato equilibrato. Il prezzo mediano di vendita ha raggiunto $396.800, un record per gennaio e in aumento dello 0,9% anno su anno.
I Verbali Fed Espongono un Comitato Diviso
Il Federal Open Market Committee ha mantenuto stabile il suo tasso di riferimento al 3,50–3,75% il 28 gennaio con un voto di 10-2, con i Governatori Stephen Miran e Christopher Waller — entrambi nominati da Trump — dissenzienti a favore di un taglio di un quarto di punto. Ma i verbali rilasciati il 18 febbraio hanno rivelato un comitato molto più conflittuale di quanto la decisione principale suggerisse. Diversi partecipanti hanno indicato che avrebbero supportato un linguaggio che riconoscesse esplicitamente la possibilità che gli aumenti dei tassi potrebbero essere appropriati se l’inflazione rimane sopra l’obiettivo. Alcuni membri hanno sostenuto che un ulteriore allentamento potrebbe non essere giustificato fino a quando la disinflazione non sia “fermamente tornata in pista.” I toni hawkish contrastano nettamente con le ripetute richieste del Presidente Donald Trump per tassi bassi come l’1%, e arrivano mentre la storica sentenza della Corte Suprema che annulla il regime tariffario di Trump rimodella le prospettive dell’inflazione. I mercati dei futures stanno ora prezzando il prossimo taglio di un quarto di punto per giugno al più presto, con non più di due riduzioni previste per l’intero anno.
Cosa Significa la Traiettoria dei Tassi per il Mercato Immobiliare
La disconnessione tra tassi in calo e volumi di vendite in crollo sottolinea quanto profondamente i fattori strutturali — sottofferta cronica, l’effetto lock-in tra i proprietari di case con mutui dell’era pandemica sotto il 4%, e prezzi elevati — continuino a limitare l’attività. Gli analisti di TD Economics sostengono che la debolezza di gennaio riflette probabilmente decisioni di acquisto prese a novembre e dicembre, quando i tassi erano più alti, aggravate da condizioni meteorologiche invernali insolitamente severe. Capital Economics ha notato che le domande di acquisto di case sono aumentate dell’8% a gennaio al loro livello più alto in tre anni, suggerendo che i volumi di vendita dovrebbero recuperare verso 4,5 milioni annualizzati nei prossimi mesi. Il Builder Application Survey dell’MBA ha separatamente mostrato le domande di acquisto di nuove case aumentare del 19% tra dicembre e gennaio, coerente con gli inizi di abitazioni unifamiliari che finiscono il 2025 a un ritmo elevato. Nel frattempo, le prospettive sui tassi rimangono ancorate al Treasury a 10 anni, dove il restringimento dello spread tra i rendimenti dei titoli di stato e i tassi sui mutui — una dinamica che si sta verificando nei mercati del debito sovrano globale — potrebbe fornire sollievo incrementale anche senza un allentamento aggressivo della Fed. Entro la fine del 2026, le previsioni di consenso collocano il tasso fisso a 30 anni tra il 5,90% e il 6,30%, una fascia che potrebbe rivelarsi sufficiente per sostenere un graduale disgelo nel mercato immobiliare congelato, purché le condizioni dell’inventario migliorino e la nuova leadership Fed sotto il previsto Presidente Kevin Warsh non destabilizzi il quadro politico accuratamente bilanciato che Jerome Powell lascia quando il suo mandato termina a maggio.
