Reading time: 4 min
30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu spadł do najniższego poziomu od września 2022 r., ale styczniowe protokoły FOMC pokazują, że kilku urzędników otwarcie dyskutuje o podwyżkach stóp — wprowadzając świeżą niepewność do perspektyw mieszkaniowych właśnie gdy zbliża się wiosenny sezon zakupowy.
Dane Freddie Mac potwierdzają trwały spadek
Referencyjny 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynosił średnio 6,01% w tygodniu kończącym się 19 lutego 2026 r., spadając o osiem punktów bazowych z 6,09% w poprzednim tygodniu i o pełne 84 punkty bazowe poniżej 6,85% odnotowanego rok wcześniej, zgodnie z Primary Mortgage Market Survey Freddie Mac. 15-letnie stałe oprocentowanie spadło o dziewięć punktów bazowych do 5,35%, w porównaniu z 6,04% dwanaście miesięcy temu. Spadek ściśle podąża za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych, która zsunęła się do około 4,08% w czwartek — najniższy odczyt od końca listopada 2025 r. — po łagodniejszym niż oczekiwano odczycie wskaźnika cen konsumpcyjnych i względnie optymistycznym raporcie o zatrudnieniu. Sam Khater, główny ekonomista Freddie Mac, zauważył, że niższe środowisko stóp wzmacnia sytuację finansową obecnych właścicieli domów, przy czym aktywność w zakresie wniosków o refinansowanie wzrosła ponad dwukrotnie w ciągu ostatniego roku.
Wnioski hipoteczne rosną, ale popyt na zakupy pozostaje słaby
Mortgage Bankers Association odnotowało 2,8% sezonowo skorygowany wzrost całkowitych wniosków hipotecznych w tygodniu kończącym się 13 lutego, przy czym wzrost był napędzany aktywnością refinansową. Indeks Refinansowania wzrósł o 7% tygodniowo i znajdował się 132% powyżej poziomów sprzed roku, oznaczając najsilniejszy tydzień refinansowania od połowy stycznia i utrzymując popyt w najwyższym zakresie obserwowanym od początku 2022 r. Udział refinansowania wzrósł do 57,4% wszystkich wniosków, z 56,4% w poprzednim tygodniu. Wnioski o zakup jednak spadły o 3% na podstawie sezonowo skorygowanej, chociaż pozostały 8% powyżej tego samego okresu w zeszłym roku. Joel Kan, wiceprezes MBA i zastępca głównego ekonomisty, przypisał wzrost najniższym oprocentowaniem kredytów hipotecznych od czterech tygodni, jednocześnie zauważając, że rentowności obligacji skarbowych zakończyły okres niżej, ponieważ słabsze dane o sprzedaży detalicznej i sprzedaży domów przeważyły nad silniejszymi niż oczekiwano danymi o zatrudnieniu.
Styczniowa sprzedaż domów spada o 8,4% — NAR ogłasza “nowy kryzys mieszkaniowy”
Poprawa stóp następuje na tle pogarszających się wolumenów transakcyjnych. Sprzedaż istniejących domów spadła o 8,4% w styczniu do sezonowo skorygowanej rocznej stopy 3,91 miliona jednostek, znacznie poniżej konsensusu prognoz na poziomie 4,16 miliona i najwolniejszego tempa od grudnia 2023 r., poinformował National Association of Realtors 12 lutego. Spadek — najostrzejszy miesięczny spadek od lutego 2022 r. — cofnął zyski z trzyletniego maksimum 4,35 miliona odnotowanego w grudniu 2025 r. Główny ekonomista NAR Lawrence Yun nazwał sytuację “nowym kryzysem mieszkaniowym”, zauważając, że pomimo warunków przystępności cenowej osiągających najbardziej korzystny poziom od marca 2022 r. — napędzanych wzrostami płac przewyższającymi wzrost cen domów i stopami znajdującymi się znacznie poniżej poziomów sprzed roku — ograniczenia podaży nadal blokują Amerykanów w miejscu. Zapasy wyniosły 1,22 miliona jednostek na koniec miesiąca, co odpowiada zaledwie 3,7 miesiąca podaży, daleko od sześciomiesięcznego benchmarku uważanego za zrównoważony rynek. Mediana ceny sprzedaży osiągnęła 396 800 dolarów, rekord stycznia i wzrost o 0,9% rok do roku.
Protokoły Fed ujawniają podzielony komitet
Federal Open Market Committee utrzymał swoją referencyjną stopę na stałym poziomie 3,50–3,75% 28 stycznia głosami 10-2, przy czym gubernatorzy Stephen Miran i Christopher Waller — obaj nominaci Trumpa — sprzeciwili się na rzecz obniżki o ćwierć punktu. Ale protokoły opublikowane 18 lutego ujawniły komitet znacznie bardziej skonfliktowany niż sugerowała główna decyzja. Kilku uczestników wskazało, że poparliby język wyraźnie uznający możliwość, że podwyżki stóp mogą być odpowiednie, jeśli inflacja pozostanie powyżej celu. Niektórzy członkowie argumentowali, że dodatkowe łagodzenie może nie być uzasadnione, dopóki dezinflacja nie będzie “zdecydowanie z powrotem na właściwym torze”. Jastrzębie podtony kontrastują ostro z powtarzanymi żądaniami prezydenta Donalda Trumpa stóp tak niskich jak 1%, i pojawiają się, gdy przełomowa decyzja Sądu Najwyższego odrzucająca reżim ceł Trumpa przekształca perspektywy inflacyjne. Rynki kontraktów terminowych wyceniają teraz następną obniżkę o ćwierć punktu na czerwiec najwcześniej, z nie więcej niż dwoma redukcjami oczekiwanymi na cały rok.
Co trajektoria stóp oznacza dla rynku mieszkaniowego
Rozdźwięk między spadającymi stopami a załamującymi się wolumenami sprzedaży podkreśla, jak głęboko czynniki strukturalne — chroniczny niedobór podaży, efekt blokady wśród właścicieli domów z kredytami hipotecznymi poniżej 4% z ery pandemii oraz podwyższone ceny — nadal ograniczają aktywność. Analitycy z TD Economics argumentują, że styczniowa słabość prawdopodobnie odzwierciedla decyzje zakupowe podjęte w listopadzie i grudniu, gdy stopy były wyższe, spotęgowane przez niezwykle surową zimową pogodę. Capital Economics zauważył, że wnioski o zakup domów wzrosły o 8% w styczniu do najwyższego poziomu od trzech lat, sugerując, że wolumeny sprzedaży powinny odrobić straty w kierunku 4,5 miliona w skali rocznej w nadchodzących miesiącach. Builder Application Survey MBA osobno pokazało wnioski o zakup nowych domów wzrastające o 19% między grudniem a styczniem, zgodnie z rozpoczynaniem budowy domów jednorodzinnych kończących 2025 r. w podwyższonym tempie. Tymczasem perspektywy stóp pozostają zakotwiczone w 10-letnich obligacjach skarbowych, gdzie zawężający się spread między rentownościami obligacji rządowych a oprocentowaniem kredytów hipotecznych — dynamika rozgrywająca się na globalnych rynkach długu państwowego — może zapewnić przyrostową ulgę nawet bez agresywnego łagodzenia Fed. Do końca 2026 r. prognozy konsensusu umieszczają 30-letnie stałe oprocentowanie między 5,90% a 6,30%, zakres, który może okazać się wystarczający do utrzymania stopniowego odwilżu na zamrożonym rynku mieszkaniowym, pod warunkiem poprawy warunków zapasów i że nadchodzące kierownictwo Fed pod oczekiwanym przewodniczącym Kevinem Warshem nie zdestabilizuje starannie zrównoważonych ram polityki, które Jerome Powell pozostawia po sobie, gdy jego kadencja kończy się w maju.
